10坪で開業する方へ、10坪の居抜き物件、メリット・デメリットを紹介
10坪に可能性を感じ、10坪でチャレンジする人を応援していく10坪不動産。今回は、10坪で始める際に、必ずぶち当たる悩み、内装についてお伝えします。開業前にまず皆さんが悩む、最初の壁は、「居抜き物件」「スケルトン物件」にするか、と言うところです。
「居抜き物件」とは、厨房や空調の設備、什器などがそのまま残されている物件のことです。初期費用を抑えて開業したい人におすすめの物件ですが、契約の際の注意点もあります。
内装や設備などがない状態を、「スケルトン物件」と言います。
二つの違いを費用や契約時の注意点について分かりやすく解説しますので、参考にしてください。
居抜き物件とは？
ここでは、居抜き物件について、比較しながら解説していきます。
「居抜き」と言っても、道具や内装がどんな状態でどのぐらい残っているのかによってその金額や有用性は全く違います。時にはスケルトンの方が、結果的に安く収まってしまうこともあります。ここではその基準を明確にしておきたいと思います。
居抜き物件で残っている設備・スケルトン物件との違い
居抜き物件がスケルトン物件と大きく違う点は、什器などの設備が残っている点です。
一般的に残っているものの例としては、厨房の『空調』『冷蔵庫』『ガスコンロ』、椅子やテーブルなどの什器があります。前の店舗がバーやキャバクラなどであれば、バーのカウンターが残っているなど、業態によって変わります。
とはいえ、前述の通り、残っているもの全てが使えて経費を軽減できる訳ではありません。
その設備が古いために開業後すぐに使えなくなったり、逆に撤去に費用がかかってしまったりと、リスクがあるのも事実です。だからこそ、居抜き物件を選ぶときに、残っている設備が使えるかどうかも重要視するべきでしょう。メリットとしては、何と言っても残っている備品を使うことで初期投資を抑えれることでしょう。工事の工程が少なく早くオープンできるので、物件取得の費用も抑えることに繋がります。
デメリットとしては、単純にある程度の内装が最初から備わっているので、思い通りのデザインを反映させにくい、また、設備などが古い場合はメンテナンスに時間と費用がかかることがあることでしょう。
居抜き物件、スケルトン物件の開業時の初期費用の違いは？
開業資金（物件取得費＋内外装費）の違いを紹介します。また準備すべき目安について、一般的な目安をご紹介いたします。
物件取得費＋内外装費の目安（当座の運転資金抜き）
■居抜き物件の場合の目安
5坪前後：100〜300万円
10坪前後：200~500万円
15坪前後：400〜800万円
20坪前後：500〜900万円
■スケルトン物件の場合の目安
5坪前後：200〜700万円
10坪前後：500〜1000万円
15坪前後：700〜1200万円
20坪前後：800〜1400万円
※当社調べ（あくまでも目安です）
※開業資金アンケートを元に作成（2017年1月ぐるなび加盟店向けに調査実施）回答数=323
居抜き物件の造作譲渡・転貸契約について
居抜き物件の契約において重要なことは、「造作譲渡」と「転貸契約」です。いずれの場合も、こういった契約について詳しく説明してくれる不動産業者と契約することをおすすめします。契約書を隅から隅まで読み、不動産業者から説明がなかった部分があれば必ず確認しましょう。
造作譲渡契約時の注意点
「造作譲渡（ぞうさくじょうと）」とは、前のテナントの所有者が次の契約者に既存の設備を買い取ってもらうことを意味します。基本的には使用度合いやロケーションなどの条件も加味されて値段が決まりますが、注意すべきは「前オーナーの言い値」で決められることが多い点です。ですから、自分なりに「相場」を研究しておくことをおすすめします。ここで、主な注意点を挙げますので契約時にチェックしてみてください。
- 売主の瑕疵（かし）担保責任の確認
- 瑕疵担保責任とは、売買契約の締結当時に目的物（土地や建物）にすでに欠陥や傷がある場合、売主が買主に対して修復や損害金の支払いなどの責任を負うことをいいます。
- 機材の製造年・説明書や保証書の有無
- 機材や内装などの修復履歴
- 危険負担（購入後、引き渡しまでにトラブルがあった場合の過失責任）の確認
- リース品の有無（リース品がある場合は、リース会社との契約を引き継ぐ必要がある。)
- 品目内容の一覧を作成
転貸契約の注意点
「転貸契約」とは、いわゆる又貸しです。前の借り主が、諸事情によりその物件を借りることができなくなったときに第三者へ又貸しすることを意味します。なぜ又貸しするのでしょうか。それはたとえば契約期間の途中で解約する場合、多額の違約金が発生することが多いからです。
確認すべき最低限の項目は、下記の通りです。
- その物件は転貸契約が可能か
- 所有権は誰にあるのか
- 転貸後の責任の所在
これらはすべて契約に関する重要事項となります。法律や現場の詳細を知る不動産業者などプロフェッショナルに相談し、トラブルが起こらないようにしましょう。
居抜き物件には初期投資を抑えられるなどメリットがあります。その一方でさまざまな条件や契約項目があり、わかりにくい部分もたくさんあります。大切なことは、その方面に詳しい専門家に相談すること。その方が、無用なトラブルを回避することにつながり、順調に開業準備を進めていくことができるでしょう。